房产报税抵扣问题

aegik100

有几个关于房产报税抵扣的问题想请教大家：
1. 我年中买的新房子，但是没有马上搬进去，新房子花了几个月装修。装修的这几个月我新房和旧房的mortgage interest和property tax都能写在itemize deduction里面吗？（此处不考虑AMT和1M home loan cap）
2. 我新房子close的时候我付了一部分property tax给原房主，因为原房主已经把property tax付到了18年，我买房的时候从close完到18年还有几个月的property tax算是原房主垫付。请问我付给原房主的property tax可以写在itemize deduction里面吗？
3.我17年年底新房子装修完成，我搬进去后把旧房子出租了大概1个月。Turbo Tax算我出租expense的时候会把我的expense乘1/12，因为我17年只租了1个月。我觉得这非常不合理，我为租客一次性购置了不少appliance，这些appliance的钱应该全额都算我的expense。我可以overwrite Turbo Tax把appliance费用的全额都写进expense吗？
谢谢！

伪多啦A梦

1.只要是你交的你就可以写进去
2.只要你交的你就可以写，不管是不是给原房东的
3.不知道
我不是专业的但是我专门上网查过一些

oscarwbin734

1. 可以
2. 可以
3. 合理来说你要depreciate 那些电器家具等等。这些通常都是5年的折旧时间。
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stevenchenedu

Turbox 非常合理。是你不合理。重要事情说三变次。only rental property 可以depreciation! 你个人部分可以减除掉地税，房子贷款。close statement等等。出租的那一个月要算passive income。你可以折一个月的旧如果你喜欢的话。
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aegik100

伪多啦A梦 发表于 2018-3-4 14:48
1.只要是你交的你就可以写进去
2.只要你交的你就可以写，不管是不是给原房东的
3.不知道

谢谢！

aegik100

oscarwbin734 发表于 2018-3-6 21:15
1. 可以
2. 可以
3. 合理来说你要depreciate 那些电器家具等等。这些通常都是5年的折旧时间。 ...

但是turbo tax说如果appliance每样单价不多于2500的话可以走expense不走depreciation啊。

sunshine2000

你看起来算的很精明，其实是一笔糊涂账啊。我们会计师最怕这种懂一点，但又不懂的客人。

自住屋和出租屋在税表完全不一样的表格里，你知道吗？

你只出租了一个月，能有多少租金？需要多少expense去抵？每年出租房损失有限额，多抵也对当年税表没用处。
不如做成房子的一部分去折旧，一样全额抵税，将来卖房子的时候，房子的买价还提升了，利率少了，税就少了。我们会计师才考虑几十年的事情啊。

如果你真想多抵一点，也不用override了，而是调出租日期。

aegik100

sunshine2000 发表于 2018-3-7 18:45
你看起来算的很精明，其实是一笔糊涂账啊。我们会计师最怕这种懂一点，但又不懂的客人。

自住屋和出租屋在 ...

我知道是填schedule E, 我的目的是都算成passive loss第二年或以后再抵租金收入。没指望今年能用上。
如果我每年carry over的passive loss足够大，以后也根本不用报depreciation。反正减到0也不能抵我其他收入。

sunshine2000

做成房子的一部分，比如房价100万，加上你做的这一部分2万，将来卖房价就是102万了，净赚出2万啊，而且你做的那一部分也通过折旧抵了收入，等于用两次，唉，这样的秘诀，我真不该轻易告诉人

小胖拉米夫定

aegik100 发表于 2018-3-7 20:47
我知道是填schedule E, 我的目的是都算成passive loss第二年或以后再抵租金收入。没指望今年能用上。
如果 ...

有兩點你沒考慮到 (如果你以後打算賣）
Depreciation recapture and  home sale exclusion  

還有 passive rental loss 有phase out limitation  
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oscarwbin734

lz. depreciation 不是说你想不拿就可以停止的。 你可以选择不take 这个deduction, 但是折旧还是继续，除非你不在出租你的房子。 你“可以”不报出租的收入，但是报了不拿折旧就是笨的做法。

rental 本身就是passive activity. 你要想carryover rental loss, 除非你的rental loss 超过$25,000。这在不拿折旧的情况下基本不可能(合理申报出租的话）。另外一种就是not actively participate rental activity(但是又说不过去）。就算给你说过去了，你将来必须有passive income 才可以抵消。你的Ｗ－２不算passive,你还是减不了税。 再或者就是楼上说的，你的收入太高，拿不到$25,000 的loss. 这样rental loss 可以carry 到明年。如果你是平民百姓，actively participate 的loss 是要在今年减掉的。

总结一下吧，time value of money, 。你问的到这种折旧的问题，对这个肯定是理解的。你今年有loss, 就take.能拿多少refund就拿。将来什么再说吧。你可以将来全部换成出租，然后1031，这样还不用报任何的gain on disposition .  
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小胖拉米夫定

oscarwbin734 发表于 2018-3-9 21:00
lz. depreciation 不是说你想不拿就可以停止的。 你可以选择不take 这个deduction, 但是折旧还是继续，除非 ...

Like kind 1031 過程也很麻煩 tax reform 已經repealed 了 personal property,  only limit to real property, 以後還有沒有好難講

總結來說， 在assume 樓主能扣掉rental passive loss 的情況下， 以後 sale at gain 也要一次性補回去（ depreciation recapture gain) 同時home sale gain exclusion 也會有影響

並非7樓說的那樣 以後賣了就稅少了
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